Mietpreisbremse

In Städten und Gemeinden mit Mietpreisbremse ist die maximale Höhe der Miete bei Neuvermietungen gesetzlich geregelt. Die gesetzliche Grundlage dazu schafft das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG, § 556 BGB). Dieses sieht vor, dass Vermieter bei einem Mieterwechsel höchstens 10 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen dürfen, wenn die Wohnung zum angespannten Wohnungsmarkt zählt. Die Mietpreisbremse wurde in Deutschland 2015 eingeführt und 2020 verschärft.

Nur dort, wo die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist, ist die Miethöhe über die Mietpreisbremse reguliert. Dies ist in den Gebieten der Fall, in denen

• die Mieten deutlich stärker als durchschnittlich steigen,
• die Mieten überdurchschnittlich hoch sind,
• die Wohnungsbevölkerung wächst, ohne dass neuer Wohnraum geschafften wird oder
• die Nachfrage deutlich höher als das Angebot ist.
   

Die jeweilige Landesregierung bestimmt per Rechtsverordnung, welche Gebiete zu diesem angespannten Wohnungsmarkt zählen. Gemäß gesetzlicher Bestimmung im BGB sind diese Rechtsverordnungen bis Ende 2025 gültig, sodass die Mietpreisbremse vorerst bis zu diesem Zeitpunkt befristet ist. Wenn ein Bundesland ein Gebiet dem angespannten Wohnungsmarkt zugeordnet hat, dann müssen Vermieter bei Wiedervermietungen in diesem Gebiet die Regelungen zur Miethöhe beachten.

Die ortsübliche Vergleichsmiete finden Sie am einfachsten über Mietspiegelabfragen im Internet. Diesen Bürgerservice bieten einige Städte und Gemeinden kostenlos oder kostenpflichtig an. Informieren Sie sich auf der Website Ihrer Stadt oder Gemeinde, ob sie einen Mietspiegel erstellt. Falls dies nicht der Fall ist, können Sie auf Datenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden oder vergleichbare repräsentative Erhebungen zur ortsüblichen Miethöhe zurückgreifen.

In bestimmten Fällen greift die Mietpreisbremse nicht und Vermieter dürfen bei Wiedervermietungen trotz des angespannten Wohnungsmarktes mehr als 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter den Mieter unaufgefordert und vor dem Vertragsabschluss schriftlich über die Mieterhöhung und den Grund informiert. Das Recht dazu hat der Vermieter in diesen Fällen:

• wenn der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat,
• wenn ein Neubau vermietet wird,
• wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden,
• wenn die Wohnung vorübergehend vermietet wird, wie zum Beispiel Ferienwohnungen,
• wenn die Wohnung möbliert ist und auch vom Vermieter bewohnt wird, wie zum Beispiel untervermietete Zimmer,
• wenn eine Wohnung in einem Studenten- oder Jugendwohnheim vermietet wird.

Wenn für Ihre neue Wohnung die Mietpreisbremse gilt und Ihr Vermieter eine zu hohe Miete verlangt, haben Sie nach dem Vertragsabschluss das Recht auf eine Mietkürzung. Der geschlossene Mietvertrag bleibt dabei wirksam, bis auf den Mietpreis.

Ein Beispiel: Der vorherige Mieter Ihrer neuen Wohnung hat 8 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 10 Euro. Jetzt darf Ihr neuer Vermieter von Ihnen maximal 110 Prozent, also 11 Euro pro Quadratmeter verlangen.

Falls die Höhe Ihrer Mietkaution abhängig von Ihrer Monatsmiete ist, haben Sie auch hier den Anspruch auf Anpassung und Rückzahlung.

Als Mieter haben Sie gemäß BGB das Recht, die zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Diesen Anspruch können Sie innerhalb der ersten 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses geltend machen und so den gesamten Betrag zurückfordern, den Sie seit Mietbeginn zu viel gezahlt haben.

Wenn Sie erst nach diesen 30 Monaten rügen oder Ihr Mietvertrag vor April 2020 abgeschlossen wurde, gilt Ihr Anspruch erst ab dem Zeitpunkt der Rüge. Sie können in diesem Fall also die Mietminderung nur für die Zukunft einfordern. 

Zuletzt aktualisiert am 27. März 2023

Hinweis: Dieser Artikel gibt nur Anregungen sowie kurze Hinweise und erhebt damit keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Informationen können eine persönliche und fachkundige Beratung etwa durch einen örtlichen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht nicht ersetzen.